После завершения программы государственной поддержки ипотеки, которая широко использовалась для стимулирования покупки жилья в новостройках по льготным условиям, ожидается существенное снижение спроса на недвижимость. Эксперты предсказывают, что уменьшение спроса может составить примерно 25% в течение того периода, когда программа будет уже завершена. Такое явление, как считают специалисты, будет иметь место после окончания действия упомянутой программы льготного кредитования.
В этом контексте, к концу текущего летнего сезона в Российской Федерации ожидается завершение одной из наиболее востребованных программ государственной поддержки ипотеки. Эта программа, разработанная правительством страны, была нацелена на помощь гражданам в приобретении жилья в новых домах по выгодным, льготным ставкам, предлагая ипотечные кредиты под привлекательные 8% годовых. Тем не менее, в случае прекращения действия этой программы на рынке недвижимости будет наблюдаться тенденция к снижению спроса на жилье.
В 2020 году рынок недвижимости находился в состоянии перегрева, что было обусловлено введением данной ипотечной программы. Индекс перегрева рынка недвижимости в России достиг 15% в первом квартале этого года, в то время как на вторичном рынке жилья этот показатель составил всего 1%. В регуляторе считают, что такое различие в стоимости жилья между новостройками и вторичным рынком обусловлено тем, что застройщики, помимо комиссионных банков, также включают в стоимость новых квартир свои собственные.
Следует сказать о том, что существует множество мнений относительно нынешнего ажиотажа на рынке недвижимости. Например, если сравнивать с апрелем 2024 года, можно отметить, что спрос на рынке новостроек Москвы вырос на целых 7,5% по сравнению с показателями предыдущего месяца и на 54% превысил уровень спроса за аналогичный период прошлого года. Существует мнение, что такое повышение уровня активности покупателей связано с предстоящим окончанием действия специальной программы по льготной ипотеке. Это может подтолкнуть граждан к использованию более выгодных условий ипотечных кредитов в будущем.
Если льготная система ипотечного кредитования будет продолжена, то, согласно прогнозам, спрос на жилье может упасть не менее чем на 25%, а в отдельных случаях — до 50%. Однако, как подчеркивают эксперты, это не будет означать коллапс рынка недвижимости, а лишь возвращение к более стабильным и реалистичным ценам и уровням спроса.
В связи со льготным кредитованием на первичном рынке недвижимости также ожидается снижение спроса, что, в свою очередь, поможет снизить перегрев, возникший вследствие активного использования данной системы. Это стало одной из причин появления большого количества переоцененного жилья, которое создавало иллюзию выгоды при приобретении недвижимости в новостройках, но на самом деле жилье приобреталось по завышенной стоимости, что делало использование льготных ставок по ипотеке менее эффективным.
В середине лета этого года ожидается некоторое снижение спроса на недвижимость. Существует ряд причин, которые влияют на это. Это и объективные факторы, такие как рост стоимости обслуживания ипотечной задолженности, а также отсутствие снижения уровня цен на недвижимость, и информационная среда. Некоторые покупатели считают, что информация о прекращении некоторых специальных программ по льготным ипотечным кредитам может означать приостановку их планов на приобретение жилья.
В связи с программой льготного кредитования, в Москве не ожидается резкого спада спроса на ипотечные кредиты. По предположению экспертов, ситуация, которая может возникнуть в конце года, не будет иметь катастрофических последствий, так как они исходят из того, что процесс аннулирования ипотечного кредита для IT-специалистов будет менее болезненным, чем ожидалось. На данный момент наиболее активно покупателями осуществляется семейная ипотека. На нее приходится более 40% всех сделок на рынке недвижимости.
На вторичном рынке недвижимости уже сейчас проявляются очевидные преимущества, которые делают его привлекательным для покупателей. Одним из ключевых факторов является доступность жилья, которое не требует ожидания окончания строительства. В отличие от новостроек, где покупатели могут годами ждать сдачи объекта, вторичное жилье готово к заселению практически сразу после покупки.
Кроме того, вторичный рынок предлагает возможность избежать дорогостоящих ремонтных работ. Квартиры в новостройках часто сдаются без отделки, и покупатели вынуждены вкладывать значительные средства в ремонт и обустройство. Вторичное жилье, как правило, уже оборудовано всем необходимым для комфортного проживания, что позволяет сэкономить время и деньги на ремонте.
Искусственное завышение стоимости новостроек
Следует также отметить, что стоимость жилья в новостройках зачастую оказывается выше, чем на вторичном рынке. Это связано с тем, что новостройки продаются по искусственно заниженным процентам по льготной ипотеке, что повышает их популярность среди покупателей. Однако в реальности эти льготы приводят к завышению стоимости квадратного метра. Вторичный рынок, напротив, предлагает более адекватные и справедливые цены, что делает его привлекательным в период стабилизации рыночных условий.
Прогнозы экспертов: рост спроса на вторичное жилье
По прогнозам ведущих экспертов рынка недвижимости, после прекращения государственной поддержки ипотеки на новостройки, вторичный рынок быстрее адаптируется к новым условиям. Ожидается значительный рост спроса на вторичное жилье, поскольку его цена становится более доступной по сравнению с новостройками, где наблюдается значительный ценовой пузырь.
В текущих экономических условиях многие покупатели начинают осознавать, что вторичное жилье предоставляет им больше преимуществ за те же деньги. Это приводит к увеличению спроса на такие объекты, особенно в условиях отсутствия льготных ипотечных программ для новостроек.
Поддержка спроса через целевые ипотечные программы
Несмотря на завершение программы льготной ипотеки, первичный рынок недвижимости не потеряет своей привлекательности. Этому будет способствовать наличие действующих ипотечных программ для семей и IT-специалистов, а также региональных программ на Дальнем Востоке, направленных на поддержку экономики региона. Эти меры позволят сохранить спрос на новостройки, предотвратив массовый переход покупателей на вторичный рынок.
Таким образом, первичный рынок продолжит развиваться благодаря специализированным программам поддержки, которые обеспечат доступность жилья для определенных категорий граждан. Это создаст баланс между первичным и вторичным рынками, способствуя их взаимному развитию.
Влияние ипотечных ставок на решения покупателей
Рост ипотечных ставок до уровня 17-18% годовых делает покупку жилья менее доступной для широких слоев населения. В таких условиях аренда становится более выгодным вариантом для тех, кто не готов брать на себя долгосрочные финансовые обязательства по ипотеке. Однако это не означает, что аренда полностью заменит покупку недвижимости. Многие покупатели все равно будут стремиться приобрести собственное жилье, рассматривая аренду лишь как временное решение.
Заключение: рынок недвижимости в условиях перемен
Рынок недвижимости находится на пороге значительных изменений. Вторичный рынок предлагает множество преимуществ, таких как готовность жилья к заселению и отсутствие необходимости в дорогом ремонте, что делает его привлекательным для покупателей в условиях прекращения льготной ипотеки. Первичный рынок, в свою очередь, сохраняет свою конкурентоспособность благодаря целевым ипотечным программам.
В то же время, рынок аренды становится важным элементом жилищного сектора, предоставляя временное решение для тех, кто не готов к покупке недвижимости. В условиях роста ипотечных ставок аренда остается доступной альтернативой, хотя не способна полностью заменить покупку жилья.